Comune di Tortoreto
Provincia
di Teramo
P.R.E.
PIANO REGOLATORE ESECUTIVO
ELAB. B
NORMATIVA
URBANISTICA
URBANISTI:
MARIANO MORONI ARCHITETTO
DANIELE PORTELLA ARCHITETTO
PROVINCIA DI
TERAMO
SERVIZIO URBANISTICO
PROVINCIALE
ADEGUAMENTO ALLA DELIBERA DI
CONSIGLIO PROVINCIALE
N.134 DEL 13.12.2000
Testo adeguato alla Delibera C.C.
n. 69 del 20.11.2001
(Approvazione Variante Parziale
al PRE)
IL RESPONSABILE DEL SERVIZIO
L’ASSESSORE ALL’URBANISTICA
Branciaroli Luigi
Dott. Nicola Ianni
TITOLO I
DISPOSIZIONI GENERALI
Art. 1
Contenuti e Validità del Piano
Ai sensi della
legge 17.08.1942, n° 1150 e successive modificazioni, della legge 28.01.1977 n°
10 e della legge regionale n° 18 del 12.04.1983 e successive modificazioni ed
integrazioni, la disciplina urbanistica edilizia del Piano Regolatore Esecutivo
si applica al territorio comunale secondo le disposizioni delle presenti norme
tecniche e degli elaborati elencati nel successivo articolo.
Ai sensi di
legge in materia urbanistica, il P.R.E. governa in modo diretto l’intero
processo di trasformazione del territorio e dei suoi diversi usi.
Tale processo
riguarda interventi di nuova costruzione, di recupero, di ampliamento e di
demolizione, di trasformazione degli usi, nonché di realizzazione di
infrastrutture e di qualsiasi opera che comunque comporti modificazioni del
territorio ed ecceda le normali operazioni colturali condotte ai fini
produttivi agricoli.
Il P.R.E. ha
validità temporale di 10 anni dalla data di approvazione e l’attuazione potrà
essere regolata da programmi di intervento contenenti le indicazioni delle
opere pubbliche e delle urbanizzazioni primarie e secondarie da realizzare.
Il P.R.E. può
essere soggetto a revisioni periodiche nei modi e con le procedure di legge, e
per i programmi di intervento l’Amministrazione Comunale può procedere alle
loro modifiche contestualmente all’approvazione dei bilanci annuali e
pluriennali.
In tal caso il
programma segue la procedura prevista dall’art. 66 della L.R. 18/83, del testo
vigente.
____________________________________________________________________
Nota: Le variazioni apportate alla Normativa Urbanistica con la Delibera C.C. n.69 del 20.11.2001, sono riportate in corsivo nel presente testo
Art. 2
Elaborati del P.R.E.
Gli elaborati
del Piano Regolatore Esecutivo sono i seguenti:
A) Relazione Generale;
B) Normativa Urbanistica;
C) Opere di Urbanizzazione \ Programma di Intervento; piano
particellare;
D) Relazione Geologica;
Grafici:
Tav. 1 – Inquadramento territoriale;
Tav. 1.1 -
P.R.P. Inquadramento Territoriale 1:25.000;
Stato di Fatto con Reti di Urbanizzazione:
Tav. 2 - Quadro d’Unione Ambiti di Dettaglio 1:5.000
Tav.
2.A - Tortoreto Alto 1:2.000;
Tav.
2.B - Lido Nord 1:2.000;
Tav.
2.C - Lido Centro 1:2.000;
Tav.
2.D - Lido Sud 1:2.000;
Tav.
2.E - Salino 1:2.000;
Tav. 2.F -
Cavatassi 1:2.000
Destinazioni d’Uso P.R.E.
Tav.
3 - Zonizzazione Generale 1:5.000;
Tav.
3.0 - Quadro d’Unione Ambiti di
Dettaglio 1:5.000
Tav.
3.A - Zonizzazione Tortorteto Alto 1:2.000
Tav.
3.B - Zonizzazione Lido Nord 1:2.000
Tav.
3.C - Zonizzazione Lido Centro 1:2.000
Tav.
3.D - Zonizzazione Lido Sud 1:2.000
Tav.
3.E - Zonizzazione Salino 1:2.000
Tav. 3.F - Zonizzazione Cavatassi 1:2.000
Recupero
e Riqualificazione Urbana
Tav.
4 - Dettaglio dell’Ambito \
Analisi Urbana 1:1.000
Tav.
4.1 - Dettaglio: Recupero e
Riqualificazione 1:1.000
Tav.
5 - Sovrapposizione P.R.P. 1:5.000
Analisi
Territoriale
Tav.
6 - Analisi Urbana \ Spazi
Pubblici 1:5.000
Tav. 6.1 - Analisi Urbana \ Rapporti Insediativi 1:10.000
Tav. 7 - Perimetrazione Urbana 1:10.000
Tav.
8 - Trasparenza Amministrativa 1:5.000
In caso di
mancata rispondenza tra normative predisposte ed elaborati grafici, prevale la
norma scritta: in caso di mancata corrispondenza fra elaborati grafici prevale
quello a scala con minor denominatore.
Art. 3
Inserimento Nel Piano Delle Prescrizioni Di Altri
Strumenti.
Le previsioni del Piano
risultano integrate, a tutti gli effetti da:
- vincoli e limitazioni d’uso del suolo, prescrizioni di tutela derivanti
da provvedimenti legislativi, regolamenti amministrativi;
- previsioni di piani attuativi vigenti, espressamente richiamati
nelle disposizioni della presenti norme;
- previsioni di piani sovracomunali approvati.
I piani
urbanistici attuativi, approvati alla data di adozione del presente piano,
rimangono a tutti gli effetti in vigore per il tempo e durata prevista dalla
loro validità ed efficacia. Alla scadenza dell’efficacia dei Piani attuativi la
normativa e le previsioni grafiche dei piani attuativi stessi diventano a tutti
gli effetti normativa del P.R.E., ivi compresi gli obblighi e gli oneri a
carico dei privati e/o Enti, per la relativa attuazione.
Sono consentite
le varianti ai piani attuativi vigenti che non incidono sul dimensionamento globale
del Piano attuativo stesso e non comportino svantaggi per l’Amministrazione
Comunale, rispetto ai contenuti ed obblighi relativi al convenzionamento a suo
tempo contratto.
Nel caso che il
P.R.E. preveda, per gli spazi pubblici già ceduti al Comune, destinazione
diversa da quella stabilita dal piano attuativo le previsioni del P.R.E.
prevalgono su quelle del Piano attuativo stesso.
Art. 4
Parametri
Urbanistici Ed Edilizi.
1) St = Superficie territoriale
Per superficie territoriale, sulla quale applicare l’indice
di utilizzazione territoriale (Ut), si intende un’area comunque individuata
graficamente nelle tavole dello strumento urbanistico, comprendente le aree per
l’urbanizzazione primaria e secondaria e la superficie fondiaria.
La superficie territoriale, comunque va misurata al netto
delle zone destinate alla viabilità esterna ed al lordo delle strade
interne (esistenti o di previsione), ed a diretto servizio degli insediamenti
interessati, come pure delle altre aree destinate alle opere di urbanizzazione
primaria o secondaria, oltre ad eventuali aree di rispetto od aree destinate ad
opere di urbanizzazione generale a servizio dell’area stessa.
La superficie territoriale è espressa in mq.
2) C = Comparto di attuazione
Per comparto di attuazione si intende l’unità di intervento
urbanistico corrispondente alla superficie territoriale di un ambito soggetto
ad attuazione unitaria diretta.
3) S1 = Superficie per opere di urbanizzazione primaria
E’ rappresentata dalla somma delle superfici destinate alle
strade interne all’area, delle superfici destinate a parcheggi e a spazi di
sosta e distribuzione, esclusi quelli di urbanizzazione secondaria, nonché da
altri eventuali spazi destinati alle reti ed alle centrali tecnologiche al
servizio dell’area e delle superfici destinate agli eventuali spazi verdi
primari non classificabili come verde pubblico attrezzato ai sensi del punto c)
dell’art. 3 del D.M. 2.4.1968 n° 1444.
La S1 è espressa in mq.
4) S2 = Superficie per opere di urbanizzazione secondaria
E’ rappresentata dalla somma delle superfici destinate agli
spazi pubblici per attività collettive, definite ai sensi dell’art. 3 del D.M.
2.4.1968 e della legge 29.9.1964 n° 847 e successive modifiche ed integrazioni,
e comprende, quindi, gli spazi destinati ai servizi scolastici dell’obbligo, le
attrezzature di interesse comune, il verde pubblico attrezzato a parco, per il
gioco e per lo sport, nonché gli spazi destinati ai parcheggi di urbanizzazione
secondaria ai sensi del punto d) dell’art. 3 del D.M. 2.4.1968 n° 1444.
La S2 è espressa in mq.
5) Ut = Indice di utilizzazione territoriale
Rappresenta il rapporto massimo ammissibile tra la superficie
edificabile dei fabbricati (Se) e la superficie territoriale (St).
L’Ut è espressa in mq /mq.
6) Ui = Unità immobiliare
Si intende per unità immobiliare la minima entità edilizia
censita nel catasto urbano, con o senza area di pertinenza, capace di assolvere
a specifiche funzioni (es. appartamento, negozio, laboratorio artigiano, ecc.)
7)
Ao = Area occupata
è la superficie
impegnata dalla costruzione, misurata lungo il profilo esterno di massimo
ingombro; essa risulta individuata dalla proiezione ortogonale sul piano di
campagna di tutte le parti fuori terra dell’edificio (murature perimetrali
anche interrate, balconi, sporti di gronde, pensiline, aggetti e simili).
L’area occupata (Ao) serve per controllare i rapporti fra spazio costruito,
aree asservite ed aree libere, quindi, per verificare la rispondenza del
progetto del manufatto realizzato all’indice di utilizzazione del suolo (Us).
8)
Si = Superficie di inviluppo
è la superficie
individuata mediante l’intersezione delle linee perimetrali più esterne
delimitanti l’area occupata dalla costruzione, o dal loro prolungamento (area
risultante dai “fili fissi”). La superficie d’inviluppo (Si) serve per
posizionare l’edificio, entro i limiti delle distanze di piano, e per
verificare in tal senso la rispondenza tra progettato e realizzato.
9)
Ai – Area insediabile
è
l’area risultante della superficie di inviluppo (Si) ampliata nel suo perimetro
per una larghezza di mt. 2.50 oppure 7.00 su ciascun lato, a seconda se
trattasi, rispettivamente, di manufatti edilizi privati o di edifici pubblici,
purché non in violazione delle distanze e/o distacchi minimi di piano. L’area
insediabile (Ai) serve per consentire la più idonea dislocazione dell’edificio
in corso d’opera, senza la necessità delle varianti di ubicazione.
10)
Sf – Superficie fondiaria
Per superficie fondiaria si intende quella parte di area che
risulta dalla superficie territoriale (St) deducendo le superfici per opere di
urbanizzazione primaria (S1) e secondaria (S2) ed altre eventuali superfici,
come previsti al punto 1, non direttamente utilizzabili ai fini del processo
edilizio. La superficie fondiaria può essere suddivisa in lotti fino alla
superficie minima di intervento, che rappresenta la minima dimensione fondiaria
sottoponibile a concessione. Poiché attraverso il P.R.E., l’intervento è
diretto sull’intero territorio comunale, la superficie fondiaria, nelle aree
residenziali, turistiche, commerciali e produttive di completamento,
corrisponde alla superficie del lotto in proprietà asservito alle costruzioni.
La superficie fondiaria è espressa in mq.
11)
It – Indice di fabbricabilità
territoriale
Esprime il volume massimo lordo di costruzione realizzabile
per ogni mq. di superficie territoriale (St).
12) Uf
– Indice di utilizzazione fondiaria
Rappresenta il rapporto massimo
ammissibile tra la superficie edificabile (Se)
e la superficie fondiaria (Sf).
13) Us
– Indice di utilizzazione del suolo
Esprime il rapporto tra area occupata
dalla costruzione (Ao) e la superficie fondiaria di pertinenza (Af), o l’area
comunque impegnata ai fini planovolumetrici costruttivi.
14) Cu
– Carico urbanistico
Per carico urbanistico si intende
l’impegno complessivamente indotto, sul sistema pubblico delle infrastrutture e
dei servizi, da parte delle attività insediate o da insediare.
15) Ci
– Capacità insediativa
Per capacità insediativa si intende la
superficie edificabile complessivamente realizzabile all’interno di un comparto
di attuazione o nell’ambito di un singolo lotto. Nel caso delle zone
residenziali può anche essere misurata in abitanti insediabili, e nel caso
delle zone produttive in addetti insediabili.
16) Unf
– Unità fondiaria
Si intende per unità fondiaria l’entità
edilizia contenente una o più unità immobiliari, configurantesi, dal punto di
vista storico, spaziale, statico e funzionale, come immobile a se stante, anche
se costruito in aderenza.
Applicazione dei parametri urbanistici
Gli indici di
utilizzazione territoriale (Ut) e/o gli indici di fabbricabilità territoriale
(It), come anche gli indici di utilizzazione fondiaria (Uf) si applicano negli
interventi diretti secondo le previsioni del P.R.E..
PARAMETRI
EDILIZI.
Il
processo edilizio è regolato dai seguenti parametri:
1) Se
= Superficie edificabile.
E' la
superficie risultante dalla somma delle superfici lorde di tutti i piani, fuori
ed entro terra: essa va misurata sul perimetro esterno del pavimento, compreso
l'ingombro dei muri.
Sono
esclusi dal computo della superficie edificabile:
- tutte le scale fisse e mobili (di Su max. mq
24 per vano), tutti gli ascensori e montacarichi compreso accessori (max
ingombro Su= mq 12), servizi tecnologici ed impianti (centrali termiche,
idriche, cabine elettriche, locali per raccolta rifiuti solidi, locale
contatori, etc);
-
gli spazi non interamente chiusi (apertura minima senza
infissi= 1/3 delle pareti verticali), anche se coperti, quali logge, verande,
balconi rientranti, porticati, entro limiti di superficie del 30% dell'area
occupata dell'edificio (Ao) per ogni singolo piano;
-
le gallerie pedonali connesse con attività commerciali, nei
limiti del 30% della superficie coperta dell’edificio; l’esclusione dal computo
è senza limiti nel caso le gallerie siano destinate ad uso pubblico;
-
i locali destinati a garage nei limiti di 1 mq ogni 10 mc.
di costruzione;
-
i locali a piano terra con altezza utile inferiore a
mt.2.40, aventi destinazione accessoria;
- i locali seminterrati che abbiano l'altezza media
fuori terra inferiore a mt.1,60 (da misurarsi dalla linea di sistemazione
esterna del terreno o del marciapiede all'intradosso del primo solaio), ed a
condizione che per le nuove costruzioni tali locali siano mantenuti entro
l'ingombro della superficie coperta dell'edificio e destinati come accessori e
pertinenze alla attività residenziale o di altre attività;
- i sottotetti con falde inclinate inferiori al 35% non utilizzabili
secondo le norme della nuova normativa relativa ai sottotetti sotto riportata.
La superficie
edificabile (Se) calcolata per i corrispondenti tipi edilizi e divisa per la
superficie fondiaria (Sf) di pertinenza dell'edificio, deve dare un valore non
superiore all'indice di utilizzazione fondiaria:
Se/Sf <= Uf
CASl
PARTICOLARl PER IL CALCOLO DELLA Se
-
PIANI INTERRATI
Sono quelli che si sviluppano completamente al
di sotto del livello della più bassa sistemazione del terreno all'esterno
dell'edificio. l locali dei piani interrati sono normalmente utilizzati a scopi
accessori. Per tali locali deve essere garantito l'isolamento dall'umidità ed
assicurato il ricambio dell'aria. Per evitare inconvenienti di carattere
igienico, nel caso in cui il deflusso delle acque di scarico del fabbricato
avvenga a quota superiore a quella del piano interrato, deve essere installato
un impianto di sollevamento delle acque.
- PIANI SEMINTERRATI
Sono locali che hanno il pavimento ad un livello
più basso del marciapiede e l'intradosso del soffitto ad un livello più alto
del marciapiede stesso. l seminterrati possono essere abitabili e/o agibili e
destinati ad abitazioni, uffici etc., qualora l'altezza interna netta dei
locali non sia inferiore a mt. 2,70, salvo le maggiori altezze prescritte per
particolari destinazioni d'uso. Per l'abitabilità debbono essere inoltre
soddisfatte tutte le condizioni relative all'areazione e alle dimensioni.
I seminterrati con altezza media fuori terra
inferiore a mt.1.60 non sono considerati Piani, indipendentemente dalla loro
destinazione d’uso.
- SOTTOTETTI
Sono quelli ubicati sotto le falde del tetto.
I locali ivi ricavati possono essere classificati
abitabili o non abitabili.
Ai fini del computo
della «Se», i sottotetti non rientrano nel computo delle quantità edilizie
quando presentano le seguenti caratteristiche:
1) la quota di imposta delle falde, ovvero il
punto d’incontro delle rette di sostegno del piano di facciata con l’intradosso
del piano di falda, rispetto al piano di calpestio del sottotetto non superi
l'altezza di mt.1,20 ;
2) la pendenza delle falde contenuta entro un'inclinazione del 35%;
3)
l'altezza netta interna, misurata come distanza tra colmo e
piano di calpestio, non risulti superiore a mt. 3,50;
4) La
destinazione d’uso del sottotetto sia per scopi accessori: sgombero, lavanderie
ecc.
Nel caso in cui non si
rispetti, anche una sola delle suddette caratteristiche, la superficie sarà
calcolata al 60%, salvo che una o più parti del sottotetto non abbia conformazione
tale da farlo ritenere abitabile (con possibili ricavi di locali
maggiori-uguali a mq. 9.00, con altezza media mt. 2,70), e in tal caso, la
specifica parte, sarà calcolata al 100%.
L'areazione ed illuminazione
dei locali sottotetto non abitabili potrà avvenire con aperture ricavate a filo
di falda o sui timpani.
I sottotetti non sono
considerati Piani, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso.
2) Sua
= Superficie utile abitabile
E' la superficie equivalente alla somma delle
superfici di pavimento degli alloggi, degli ambienti destinati ad attività
turistiche, commerciali e direzionali, delle superfici relative agli accessori
nella entità del 60%, tutte misurate al netto dei muri, pilastri, tramezzi,
sguinci, vani porte e finestre, scale interne, logge e balconi.
3) Susa = Superficie utile di servizi ed accessori.
Nell'edilizia
abitativa, la superficie non residenziale è costituita dalla somma delle
superfici non residenziali destinate a servizi ed accessori, misurate al netto di
murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.
Sono servizi
accessori:
a) cantine, soffitte, locali motore ed
ascensore/montacarichi, cabine
elettriche, lavanderie, centrali termiche ed
idriche, locali di sgombero, eventuali altri locali a stretto servizio della
residenza;
b) autorimesse singole o collettive;
c) androni di ingressi e porticati liberi;
d) logge e balconi.
4) V = Volume.
E' il volume espresso in mc., calcolato moltiplicando
la (Se) per l'altezza lorda dei relativi piani, misurata dal pavimento
all'estradosso del solaio sovrastante, per i piani normali e, all'intradosso
del solaio di copertura, per l'ultimo piano abitabile.
5) P = Numero dei piani
E' il numero dei piani abitabili o agibili,
anche solo in parte, e cioè dei piani che contribuiscono a determinare la
Superficie edificabile, cosi come definita nel precedente punto 1.
6)
H = Altezza della costruzione
Lunghezza del segmento appartenente ad una retta
verticale ed avente per estremi inferiore e superiore rispettivamente i punti
di incontro della retta stessa con il piano di sistemazione esterna
dell'edificio, e con:
a) il piano
orizzontale dell'intradosso del solaio di copertura nel caso di copertura orizzontale o dell'ultimo piano abitabile nei casi in
cui il tetto sia realizzato nel rispetto delle caratteristiche dei punti 1,2.3,
(pagg.10;11;”sottotetti”) che precedono;
b) il punto
medio della falda del tetto (metà lunghezza presa dall'imposta del tetto) nel
caso in cui il tetto non rispetti anche una sola delle tre caratteristiche
suddette.
Per gli edifici su
terreno in pendio l'altezza massima è calcolata assumendo come riferimento la
quota del piano ideale orizzontale passante per il punto medio delle
intersezioni delle fronti sul terreno.
Ai fini del calcolo
dell’altezza media, le fronti più alte non potranno comunque superare l'altezza
massima consentita se non nella misura di mt 1.50 del suo valore.
Se il solaio di
copertura dell'ultimo piano abitabile è inclinato, con pendenza superiore al
35%, o se il piano stesso è a ritiro,
ad ogni piano di intradosso orizzontale «reale o virtuale» corrisponde un piano
verticale parallelo alla fronte della costruzione e la costruzione stessa
presenta quindi altezza variabile in funzione dell'arretramento del fronte.
Per «piano di
intradosso orizzontale virtuale» si intende il piano orizzontale passante per
il punto ove si individua l'altezza media del locale stesso.
Fanno eccezione i
volumi tecnici strettamente indispensabili: torrini dei vani scala e degli
ascensori/montacarichi ed altri impianti tecnologici.
Piano
di sistemazione esterna dell’edificio.
Riguarda il piano di
calpestio perimetrale, a ridosso dell’edificio e nell’area del lotto, definito
e sistemato prima o dopo i lavori di costruzione del fabbricato, (e comunque da
definirsi e sistemare nell’arco di validità della concessione edilizia). La
quota del piano di sistemazione esterna, prima e dopo i lavori, deve essere
specificata negli elaborati progettuali annessi alla richiesta di concessione
edilizia. I profili delle aree da sistemare, potranno essere modificati, sia
con riporti che con sterri, purché non si ecceda mediamente i mt. 1.60.
Nel caso in cui si fronteggino
viabilità private o pubbliche il dislivello, dopo i lavori, non deve eccedere i mt.0,80 rispetto al piano
stradale o degli eventuali marciapiedi. I muri di contenimento o di recinzione,
soprattutto nel territorio collinare, debbono risultare decorosi con
rivestimenti o pitturazioni idonee ai fini dell’inserimento ambientale.
7) D = Distanze tra edifici e dai confini.
Sono le distanze
minime intercorrenti tra fabbricati e le distanze degli stessi dai confini di proprietà,
dai confini urbanistici o dai cigli stradali e si misurano a partire dal filo
del fabbricato o nel caso di volumi aggettanti (bow-window o balconi chiusi),
dal filo esterno più avanzato degli aggetti medesimi.
l bow-window si
possono realizzare in deroga alle distanze nel caso in cui le loro dimensioni
siano inferiori ad 1/4 della superficie della facciata dell'edificio e purché
il relativo aggetto non sia superiore a mt. 1.00, e siano posti ad un'altezza
non inferiore a mt. 2.40 dal piano di calpestio sottostante.
Ai fini delle distanze le parti aggettanti degli
edifici, come i balconi, le pensiline, le tettoie a sbalzo ecc., non possono
superare il 40% della distanza minima fissata dallo strumento urbanistico tra
l'edificio ed i confini di proprietà, di quelli urbanistici e anche dai cigli stradali.
8) VI = Indice di visuale libera.
Esprime il rapporto minimo mt/mt ammissibile tra il
distacco delle varie fronti dei fabbricati dai confini di proprietà e l'altezza
delle varie fronti stesse.
9) Sc = Superficie coperta.
La superficie coperta degli edifici, espressa in
mq, è data dalla massima proiezione orizzontale dei fili esterni delle
strutture e dei tamponamenti perimetrali, escluse le parti aggettanti aperte
come i balconi, sporti di gronda e simili, locali interrati e porticati purché
non eccedano il 30% dell’area occupata (Ao).
10) Q = Rapporto massimo di copertura
Rappresenta il rapporto massimo ammissibile in
mq/mq fissato in percentuale, tra la superficie coperta e la superficie fondiaria.
11) L = Lunghezza massima dei prospetti.
E' la più lunga delle proiezioni di un prospetto
continuo, anche se a pianta spezzata o mistilinea.
12) Spazi interni agli
edifici
Si
intendono per spazi interni le aree scoperte circondate da edifici per almeno i
tre lati del perimetro delle aree medesime e che abbiano distanze tra pareti
frontestanti inferiori a quelle ammesse agli strumenti urbanistici vigenti.
Sono
classificati nei seguenti tipi:
a) Patio
Si
intende per patio Io spazio interno di un edificio ad un solo piano, o
alI'ultimo piano di un edificio a più piani, con normali minime non inferiori a
mt. 6.00, e pareti circostanti di altezza non superiore a mt 4.00;
b)
Cortile
Si
intende per cortile uno spazio interno nel quale la normale libera davanti ad
ogni finestra è superiore a mt. 8.00 e la superficie del pavimento superiore ad
1/4 di quella delle pareti che la circondano, nel caso di pareti arretrate il
calcolo deve essere esteso al piano verticale corrispondente le pareti stesse.
c)
Chiostrina
Si
intende per chiostrina uno spazio interno di superficie minima superiore ad l/8
di quella delle pareti circostanti, le quali non abbiano altezza superiore a mt
20.00 e con una normale minima davanti ad ogni finestra non inferiore a mt
4.00.
13) Indice di piantumazione
Indica il numero di piante
d'alto fusto (n/ha) prescritto per ogni ettaro nelle singole zone o comparti
con l'eventuale specificazione delle stesse.
14) Destinazione
d'uso
Per destinazione d'uso
si intende:
la funzione o le funzioni consentite dalla
disciplina urbanistica vigente nella zona dove sono site l'area o la
costruzione.
15) Ampliamento
Per ampliamento si
intende:
complesso di lavori che hanno l'effetto di ingrandire
il fabbricato creando Io spazio supplementare sia in orizzontale che in
verticale.
16) Allineamento
E' la linea lungo la
quale deve sorgere l'edificazione.
Tale linea di
edificazione è facoltativa nel caso che ciò sia previsto dalle norme dello
strumento urbanistico generale o attuativo, e rappresenta il massimo
avanzamento dell'edificio rispetto allo spazio antistante destinato come
strada, piazza etc.
L'allineamento sul fronte strada, piazza, etc. è
rappresentato dalla linea di edificazione esistente e determinato secondo
specifici casi dal congiungimento dei due punti più avanzati degli edifici
esistenti. Tali edifici devono essere compresi tra due viabilità urbane
esistenti e successive.
In ogni caso, comunque, la distanza del nuovo
edificio dalla strada, piazza etc., non può essere inferiore a quella minima,
attualmente esistente, degli altri edifici considerati per la determinazione
dell'allineamento.
TITOLO II
ATTUAZIONE E GESTIONE DEL PIANO
Art.5
Modalità Di Attuazione Del P.R.E.
Ai sensi
dell’art. 12 della L.R. 18/83 il P.R.E. si attua attraverso concessione
edilizia diretta, in conformità delle prescrizioni esecutive fornite dalle
presenti norme e dagli elaborati grafici del Piano.
Le prescrizioni
esecutive del P.R.E. costituiscono a tutti gli effetti, compreso quello di
dichiarazione di pubblica utilità di indifferibilità e urgenza, Piani
Particolareggiati di Esecuzione ed hanno gli stessi contenuti e finalità di
Piani Particolareggiati, dei piani P.E.E.P., dei piani P.I.P. e dei Piani di
Recupero così come previsti dalle leggi vigenti.
Le prescrizioni
ed i grafici del piano, individuano le unità di intervento e unitamente alla
presente normativa, le specifiche modalità di attuazione ad iniziativa pubblica
o privata. In tal caso l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e
secondaria, e la eventuale cessione al Comune delle relative aree, saranno
assunte a totale cura e spese dei privati facente parte dell’unità di
intervento, con apposito atto d’obbligo o convenzione. Laddove è prevista
l'attuazione delle previsioni del P.R.E. ad iniziativa pubblica, trascorso un
periodo di 3 anni dalla data di approvazione del P.R.E., senza che
l'Amministrazione Comunale abbia dato corso alle modalità attuative degli
interventi, questi ultimi potranno essere attuati anche su iniziativa dei
privati proprietari delle aree nelle stesse modalità previste per gli
interventi privati.
Il rilascio
delle singole concessioni è comunque subordinato alla stipula, preventiva o
contestuale, dell’atto d’obbligo o convenzione, ove saranno specificati i tempi
e le modalità di esecuzione delle opere di urbanizzazione necessarie, nonché
delle eventuali cessioni.
Il P.R.E., a
seguito dello studio geologico generale effettuato, onde scongiurare possibili
accelerazioni di fenomeni di instabilità, specie nelle aree collinari,
(pagg.27/28 relazione geologica e annessa tav. 1:10.000 “carta della stabilità
dei versanti”), disciplina quanto segue:
Nell’ambito dell’intero territorio comunale, ad ogni
richiesta di concessione edilizia dovrà essere annesso uno studio di
fattibilità tecnica dell’intervento costruttivo proposto, ovvero studio
geologico e geotecnico di dettaglio con esame
della stabilità del suolo, e ove necessario, l’adozione preventiva
di opere di consolidamento, bonifica e/o sistemazione
idraulico-forestale.
Onde garantire la
permeabilità dei suoli, ogni area assogettata ad intervento edilizio dovrà
destinare a giardino almeno il 30% del lotto.
Art.6
Norme
Di Carattere Generale
6.1) - Disciplina dei parcheggi
I parcheggi
previsti dalle presenti Norme si suddividono nelle seguenti categorie:
1 - Parcheggi di urbanizzazione primaria;
2 - Parcheggi di urbanizzazione secondaria;
3 - Parcheggi ed autorimesse di pertinenza degli edifici.
I parcheggi
di urbanizzazione primaria sono parcheggi necessari a soddisfare le esigenze elementari di
mobilità e di sosta all’interno del sistema urbano. Essi sono considerati opere
di urbanizzazione primaria e quindi la loro esistenza o la loro previsione in
opportuno raggio di accessibilità è necessario per il rilascio della
concessione edilizia.
I parcheggi di
urbanizzazione primaria sono parcheggi di uso pubblico le cui aree vanno rese
disponibili per tale uso mediante atto d’obbligo unilaterale al momento del
rilascio della concessione ed attrezzato contestualmente alle costruzioni. Essi
vanno individuati in fase di progettazione dei singoli edifici e sono di norma
localizzati sul fronte stradale al diretto servizio delle attività insediate.
L’entità dei parcheggi di urbanizzazione primaria viene fissata in rapporto ai
diversi usi del territorio, così come previsti dalle presenti Norme, anche in
funzione del tipo di intervento, rispettivamente di recupero o di nuova
costruzione.
I parcheggi di
urbanizzazione secondaria sono parcheggi pubblici di interesse più generale
necessari per rendere organico e completo il sistema della mobilità e degli
spazi di sosta.
Nell’aggregato
urbano omogeneo esistente, o di nuova previsione, i parcheggi di urbanizzazione
secondaria sono individuati negli elaborati grafici del Piano. I diretti
proprietari delle aree ove ricadono tali parcheggi, possono includere gli
stessi nell’applicazione degli indici volumetrici relativi alle destinazioni
edificabili adiacenti, purché vengano realizzati e ceduti gratuitamente in
proprietà al Comune con atto d'obbligo unilaterale e/o convenzione regolarmente
registrata e trascritta.
I parcheggi e
le autorimesse di pertinenza dei singoli edifici sono necessarie a soddisfare
le esigenze di parcheggio privato e di stretta attinenza alla utilizzazione
dell’edificio stesso.
Essi, ricavati
al coperto come autorimesse, o come posti macchina scoperti adiacenti
all’edificio, sono considerati a tutti gli effetti come parcheggi privati.
L’entità dei
parcheggi privati viene fissata, anche con riferimento ai casi specifici di cui
al precedente comma in rapporto ai diversi usi del territorio previsti dalle
presenti Norme.
6.2) - Edifici esistenti
Gli edifici, le
strade e gli altri manufatti esistenti all’atto dell’adozione del P.R.E., in
contrasto con le destinazioni di zona e/o i parametri urbanistici edilizi del
Piano stesso, possono subire trasformazioni e modifiche solo per essere
adeguati alle nuove prescrizioni.
Comunque tutti
gli edifici esistenti nelle varie zone del P.R.E., ad eccezione di quelli su
cui gravano vincoli preposti all’espropriazione, ovvero, vincoli di
conservazione, possono essere soggetti ad interventi di trasformazione edilizia-urbanistica
(ivi compreso la demolizione e la ricostruzione) e mantenere il loro attuale
volume o superficie edificabile, calcolato a norma del presente regolamento, a
condizione che le sagome, i profili e gli ingombri a terra siano contenuti nell’ambito
di quelli esistenti.
Nel caso in cui
nella ricostruzione sia possibile aumentare la distanza dai confini, dagli
edifici e dagli spazi pubblici (in primo luogo dalla viabilità pubblica), fermo
restante il mantenimento della volumetria o superficie edificabile è consentita
la modificazione delle sagome dei profili e degli ingombri a terra, a
condizione che non sia aumentata l’attuale altezza, se superiore a quella
massima prevista dalle norme per la sottozona. Inoltre al fine di permettere
una migliore utilizzazione del patrimonio edilizio esistente nel territorio
comunale tutti gli edifici esistenti possono essere soggetti ad ampliamento una
tantum nei casi e nei modi previsti nelle varie zone del P.R.E.. In caso di
nessuna indicazione in merito, tali ampliamenti non sono assentibili.
6.3) Distanze
a) - Salvo quanto
successivamente indicato per alcune zone e per zone di P.R.E. assunte e
stabilite come di P. di R. o piano esecutivo di dettaglio in genere, tra pareti
finestrate di edifici di nuova costruzione reciprocamente antistanti è
prescritta una distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; tale
norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli
edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a mt. 12,00.
In ogni altro caso per gli edifici è prescritta la distanza
minima assoluta di mt. 10,00 tra pareti finestrati e pareti di edifici
antistanti. La distanza sopra indicata va mantenuta anche nel caso in cui la
parete antistante sia provvista di porticato la cui pilastratura va considerata
alla stregua delle pareti.
Le distanze tra pareti finestrate come sopra indicate non si
computano nel caso in cui tra gli edifici siano interposte strade pubbliche,
fermo restando l’osservanza dei distacchi imposti da specifiche leggi.
Il distacco minimo di un fabbricato di nuova costruzione, sia
che abbia parete finestrata o no, rispetto al confine del lotto contiguo, deve
essere pari ad 1/2 dell’altezza del fronte prospettante, fermo restando un
distacco minimo assoluto di mt. 5,00. Nel caso di pareti non finestrate, tale
distacco può essere ridotto quando esiste un preciso accordo fra i confinanti
interessati, formalizzato con atto regolarmente registrato nei pubblici
registri immobiliari, valevole per se, eredi ed aventi causa.
Nei lotti edificabili confinanti con lotti liberi è ammessa
la edificazione sul confine di proprietà nel rispetto delle modalità previste
dal Codice Civile, purché preventivamente si
stipuli un pubblico atto di consenso tra le parti.
E’ altresì ammessa l’edificazione in aderenza o in comunione,
secondo le norme del Codice Civile.
E’ consentita la deroga alla distanza minima tra edifici di
cui al comma secondo del presente punto a), purché le pareti frontestanti non
siano finestrate, per costruzioni e/o parti di costruzioni monopiani facenti
parte di edifici più vasti, la cui altezza interna utile sia inferiore a mt.
2.50 e l’altezza media fuori terra
inferiore a mt. 2.50, da realizzare come pertinenze di edifici esistenti o da
edificare destinate con riferimento alla legge 122/89 a garage entro i limiti
massimi richiesti dalla presente normativa in relazione alle diverse
destinazioni d’uso. Per tali interventi
si fa riferimento alle distanze previste dal codice civile. In tal caso I nuovi
interventi nei lotti adiacenti dovranno rispettare solo il distacco dal confine.
E’ consentita la deroga alla distanza minima tra edifici di
cui al comma secondo del presente punto (a) purché le pareti frontestanti non
siano finestrate, per costruzioni e/o parti di costruzioni monopiano facenti
parte di edifici più vasti, esistenti o da edificare, la cui altezza media
fuori terra non ecceda i mt. 3.50 e
destinati ad uso diverso dalla civile abitazione, quali magazzini e depositi,
bungalow e similari. Per tali interventi si fa riferimento alle prescrizioni
del Codice Civile per quanto attiene i distacchi.
Le distanze minime dei fabbricati dai confini urbanistici,
intesi solo quelli su aree assoggettate ad intervento pubblico, escluso
comunque le eventuali fasce di rispetto stradale, e le aree dell’Acquedotto del
Ruzzo, salvo allineamenti preesistenti o previsti dallo strumento urbanistico,
e ad eccezione delle sopraelevazioni, non devono essere inferiori a mt. 5,00.
Nel caso di allineamenti lungo il fronte strada deve essere in ogni caso
mantenuta la distanza minima dalla strada attualmente esistente e deve essere
garantita la realizzazione di un marciapiede di larghezza uguale a quella
esistente con un minimo di mt. 1,50.
Gli edifici di nuova costruzione, in presenza nei lotti vicini, di
edifici pubblici o di interesse pubblico o edifici privati regolarmente
costruiti o condonati ai sensi della legge 47/85 e successive modificazioni ed
integrazioni comprese altre successive sanatorie edilizie, o altre forme di
deroga e beneficio, edificati a distanza inferiore ai ml.5,00 dal confine,
possono posizionarsi rispettando la sola distanza minima dal confine del proprio lotto e cioè ml.5,00.
Comunque, in tali casi, la distanza tra edifici deve essere almeno
ml.6,00.
Nelle nuove costruzioni i piani completamente interrati possono essere
posti alla distanza minima di ml.1,50 dai confini, tuttavia nel caso di
accordo tra i confinanti, a mezzo di
atto pubblico, tali volumi interrati possono essere posti a confine,.